[김노향 기자의 부동산테크] '후분양제'와 고급아파트

최근 서울 용산의 고급빌라단지 '나인원한남'이 초고가 분양가로 화제를 모았다. 나인원한남이 더욱 유명해진 것은 정부가 추진하는 '후분양제' 방식을 채택했기 때문이다.

정부가 후분양제를 추진하는 이유는 현행 분양 2~3년 후 아파트를 준공하는 방식에서 부실시공과 공급과잉 등의 문제가 많았기 때문이다. 하지만 나인원한남과 같은 고급주택이 후분양제를 택하는 이유는 분양가 규제를 피하기 위해서라고 볼 수 있다.


나인원한남 시행사는 대신금융그룹의 대신F&I가 출자한 DS한남이다. DS한남은 당초 분양보증기관인 주택도시보증공사(HUG)에 3.3㎡당 분양가를 6360만원으로 신청했다. 역대 가장 높은 분양가다. 가장 좁은 면적인 247.5㎡ 기준 분양가가 47억7000만원에 달한다.

정부 분양가 규제로 분양보증이 거절되자 DS한남은 4년 임대 후 분양을 선택했다. 4년 동안 재산세와 종합부동산세를 내야 하는 단점이 있지만 분양보증을 의무적으로 받지 않아도 되고 임대료를 받아 사업비를 충당할 수 있다.


이런 방식은 또 정부의 공공임대아파트와도 비슷하다. 세입자가 5년이나 10년 동안 보증금과 월세를 내고 살다가 임대차계약이 끝나면 우선분양권을 받는 것이다. 공공임대아파트는 서민의 주거안정이 목적일 뿐 세입자 입장에서 분양가보다 적은 비용으로 임대료를 내며 장기거주하다가 우선분양을 받는 방식은 같다고 볼 수 있다.

문제는 임대차계약이 종료된 뒤 분양가 산정방식이다. 최근 공공임대아파트도 계약 당시 예상보다 높은 분양가로 골머리를 앓는 데다 나인원한남과 비슷한 고급주택 '한남더힐'은 같은 문제로 주민들과 시행사가 소송을 겪었다.


그래서 나인원한남은 계약서에 분양가를 '준공시점의 평가가격 이하'로 명시했다. 분양시점의 평가가격으로 정한 대부분의 임대주택이 임대기간 동안 시세상승으로 인해 가격분쟁을 겪어서다.

한편 지난 3일 시행사 DS한남에 따르면 최고 48억원의 보증금에도 세입자 모집에 1886명이 신청해 평균경쟁률 5.5대1을 기록했다. 월세는 70만∼250만원이다.