1일부터 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용되고 주택담보인정비율(LTV) 우대 폭은 현행 10%에서 20%로 확대된다. 사진은 30일 서울 서초구 반포동 아크로리버파크의 모습./사진=뉴스1
1일부터 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용된다. 우선은 6억원을 초과하는 주택을 담보로 주택담보대출(주담대)룰 받거나 신용대출을 1억원 이상 받으면 이번 규제 대상에 포함된다.

이같은 대출 조이기로 서민들의 내집 마련이 막히지 않도록 주택담보인정비율(LTV) 우대 폭은 현행 10%포인트에서 20%포인트로 확대된다. 아울러 신혼부부와 청년층에겐 주담대를 40년에 걸쳐 나눠낼 수 있는 초장기 모기지론과 전·월세 대출지원도 제공된다.


다만 정부가 은행권의 DSR 규제를 강화하면서도 제2금융권엔 규제 잣대를 들이대지 않아 2금융권으로 대출 수요가 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있다는 우려가 나온다.

━

DSR, 이젠 차주별로 매긴다

━
1일 금융권에 따르면 금융당국은 이날부터 차주 단위 DSR 적용 대상을 단계적으로 확대한다. 오는 2023년 7월부터는 차주단위 DSR을 전면 적용할 방침이다. DSR은 대출 심사 때 차주의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표를 말한다.


우선 전체 규제지역(투기·과열지구 및 조정대상지역 등)에서 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출을 받는 경우와 연소득과 관계없이 총 1억원을 초과해 신용대출을 받는 경우에도 차주단위 DSR 비율 40%가 적용된다. 지난달까지는 은행별로 DSR 평균치 40%만 맞추면 됐는데 이번엔 차주별로 적용되면서 사실상 개인이 받을 수 있는 신용대출 한도는 줄어들었다.

서울은 사실상 대부분 아파트가 DSR 규제를 받는다. 지난 2월 기준 서울 아파트의 83.5%가 6억원을 넘어섰다.

━

LTV 최대 70%까지 확대

━
이와 함께 무주택·서민 실수요자의 주거 사다리가 끊기지 않도록 주담대 규제도 완화된다. LTV 우대 폭을 10%포인트에서 20%포인트 확대하고 주담대 우대요건을 받을 수 있는 소득기준도 낮춘다.


무주택 세대주가 집을 매입할 경우 서울을 비롯한 투기지역·과열지구에선 LTV를 최대 60%(종전 50%), 조정대상지역의 경우 최대 70%(종전 60%)까지 확대한다. LTV 우대 혜택을 받을 수 있는 집값 기준도 6억원에서 9억원(조정대상지역은 5억원→8억원)으로 완화하고 소득기준도 부부합산 8000만원에서 9000만원(생애최초 9000만원→1억원)으로 넓혀졌다.

다만 대출 최대한도는 4억원 이내로 제한된다. LTV 한도가 5억원 이상 나와도 4억원까지만 대출을 받을 수 있다는 얘기다.


여기에 만 39세 이하 청년과 혼인 7년 이내의 신혼부부는 40년 만기 모기지(보금자리론, 적격대출 등)를 이용할 수 있다. 청년 맞춤형 저금리 전월세 대출의 1인당 한도도 7월부터 7000만원에서 1억원으로 늘린다.

━

LTV 완화에도 걸리는 DSR 규제

━
이처럼 무주택 실수요자를 위한 주담대 규제는 완화됐지만 DSR 40% 규제가 적용되는 만큼 제2금융권으로 대출 수요가 몰릴 수 있다는 우려가 나온다.

DSR 한도는 은행권이 40%, 비은행권이 60%로 이 차이를 비교해보자. 연봉 4000만원을 받는 직장인의 경우 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금 상환액은 1600만원을 초과할 수 없으며 30년 만기 주담대(금리 연 2.8%)를 받아도 3억3000만원대 이상 대출을 받기 어렵다.

하지만 DSR 60%가 되는 2금융권으로 이동하면 연간 원리금 상환액은 2400만원으로 은행권보다 800만원이 증가하고 LTV 한도는 5억원까지 나오지만 이번 대책의 최대한도인 4억원까지 대출을 받을 수 있다. 주담대 한도가 약 7000만원 늘어난 셈이다.

최근 집값이 급등한 상황에서 실수요자들은 모자른 대출 한도를 더 받기 위해 1금융권보다 이자부담이 높은 2금융권 대출을 알아볼 수 밖에 없다는 지적이 나오는 이유도 여기에 있다.

시중은행들의 평균 주담대 금리는 연 2~3%대에 그치지만 저축은행 등 2금융권에서 주담대를 받으면 평균 금리는 5~7%대까지 오른다. 그만큼 서민들의 이자부담이 커질 수밖에 없다.

이미 2금융권의 주담대는 증가세를 이어가고 있다. 실제로 올 1분기 말 2금융권의 주담대는 97조3570억원으로 전년 동기 대비 0.4%(4097억원) 증가했다.

금융권 관계자는 "급등한 집값으로 몇천만원이라도 대출을 더 받고 싶은 실수요자들이 은행권 DSR 강화로 2금융권에 몰릴 가능성이 커 보인다"며 "2금융권은 이자가 비싼 만큼 기준금리가 오르면 연체율이 오를 위험도 있다"고 말했다.