자식이 권하는 주택연금, 지금 가입해도 될까

대표 노후자금인 연금(pension)은 유럽인들이 펜션(pension)을 차려 노후생활을 보냈다는 어원에서 유래됐다. 노후생활에 현금을 확보하는 수단으로 펜션을 활용했다는 얘기다. 자산관리 전문가들은 다양한 다층 구조의 연금으로 노후를 대비해야 한다고 조언한다. 국가가 관리하는 국민연금(1층), 회사가 주는 퇴직연금(2층), 개인 스스로 노후 준비를 하는 개인연금(3층), 여기에 주택연금(4층) 등이 대표적이다. ‘머니S’가 자산관리 전문가들과 알아본 연금시장 현황과 연금상품 운용전략을 소개한다.<편집자주>

#지난 30년간 홀로 생계를 책임진 A씨의 재산은 아파트 한채다. 그동안 A씨는 “주택이 자녀들에게 물려줄 유일한 재산”이라며 주택연금 가입을 한사코 거부했다. 자녀들의 끈질긴 설득에 A씨는 마음을 바꿨고 2015년부터 주택연금을 수령했다. A씨는 “손주들에게 용돈을 주고 가끔 외식비용도 낼 수 있어 만족스럽다”고 말했다.


#B씨는 은퇴 후 주택연금의 문을 두드렸다. 앞으로 소득이 없어 자녀들에게 경제적 부담을 줄 수 있다는 우려에서다. B씨는 “매달 꼬박꼬박 들어오는 연금을 보면 젊은 시절을 보상받는 기분”이라며 “돈 걱정 없이 주위를 둘러볼 수 있는 여유가 생겼다”고 말했다.

주택연금이 고령층의 노후자산으로 인기를 끈다. 한국주택금융공사가 발간하는 수기집에는 A씨와 B씨를 비롯한 수많은 가입자의 글이 넘쳐난다. 주택연금은 고령자가 본인이 소유한 주택(합산 9억원 이하)를 담보로 맡기고 매달 생활비를 지원받는 제도다. 국가가 보증하는 대표 역모기지다.

한국주택금융공사에 따르면 주택연금 가입자는 2012년 1만2299명에서 2013년 1만7595명, 2014년 2만2634명을 돌파해 2016년 3만9429명, 2017년 4만9815명으로 증가했다. 2018년에는 6만52명으로 늘었고 2019년 7만명을 넘어섰다.


◆일찍 가입해 오래 유지할수록 유리

주택금융공사는 통계청의 기대수명, 주택가격 상승률, 이자율 등 주택연금 주요 변수를 반영해 주택금융운영위원회 의결을 거쳐 주택연금의 월 수령액을 조정한다.

우선 집값이 높을수록 연금액이 많아진다. 예컨대 60세 가구주가 3억원짜리 집으로 주택연금에 가입하면 매월 59만5000원(이하 종신지급방식 기준)을 받지만, 집값이 6억원이면 119만1000원을 받는다.

가입 연령은 늦을수록 유리하다. 가입자가 기대수명까지 생존한다고 가정해 연금액을 결정하기 때문에 나이가 많을수록 월 수령액이 늘어난다. 예컨대 같은 3억원짜리 아파트를 가진 60세 가입자는 매달 62만원을 받지만 70세 가입자는 91만9000원을 받는다.

하지만 주택연금의 전체 수령액을 살펴보면 상대적으로 일찍 가입하는 게 유리하다. A씨가 2010년 65세일 때 3억짜리 아파트를 가지고 주택연금에 가입할 경우 월 수령액은 86만4700원으로 90세까지 총 2억6900만원을 받을 수 있다. 반면 올해 75세에 가입했으면 월지급금은 114만6380원으로 늘지만 90세까지 받는 금액의 총합은 2억1900만원으로 5000만원가량 덜 받게 된다.
금리는 낮을수록 주택연금 월 수령액이 늘어난다. 주택연금은 주택을 담보로 돈을 미리 쓰는 개념으로 금리가 내려가면 이자도 줄어들기 때문이다. 지난 2월 주택연금 수령액은 평균 1.5% 늘었다. 저금리 기조에 대출이자가 계속 내려가면서 평균 월 수령액이 늘어난 것이다.

예컨대 5억원 주택에 사는 60세 가입자(일반주택·종신지급방식·정액형 기준)는 종전에는 매달 99만3000원을 받을 수 있었다면 2월3일 가입자는 4.7% 늘어난 103만9650원을 받는다.

주택금융공사에 따르면 지난해 가입자의 주택연금 소득대체율은 평균 70%에 달한다. 소득대체율이 높을수록 노후생활을 충분하게 영위할 수 있음을 의미한다.

주택가격 기준으로 1분위(평균 주택가격 1억3700만원)의 주택연금 소득대체율이 55%로 가장 낮았고 5분위(평균 주택가격 5억300만원)의 소득대체율은 89%로 집계됐다. 여기에 공적연금의 소득대체율을 더하면 총소득대체율은 평균 101%에 육박한다. 주택분위 1분위 가구의 총소득대체율이 90%, 4분위와 5분위는 각각 105%, 116%에 달한다.

최경진 주택금융연구원 연구위원은 “주택연금에 가입하면 주거·소득·소비 안정성이 보장된다”며 “유동성이 낮은 주택을 자산으로 전환해 은퇴 후 일정한 소득생활을 할 수 있다”고 말했다.

◆9억원 주택, 시가→공시가 바꾼다

주택연금 가입자가 크게 늘었지만 가입을 망설이는 고령층도 많다. 전국 집값이 크게 오르면서 ‘집값 대비 연금액은 손해’라는 인식이 자리 잡아서다. 주택금융연구원에 따르면 지난해말 기준 60세 이상 자가주택 보유가구 중 주택연금 이용률은 1.5%에 불과하다.

연금전문가들은 주택연금에 가입하기 전에 집값을 둘러싼 주택연금의 특징을 파악해야 한다고 강조한다.

먼저 주택연금 가입 이후 집값이 변동된 경우다. 주택연금은 처음 가입할 때 정해진 연금액을 사망할 때까지 받는 구조로 집값이 내려가거나 시중금리가 올라도 연금 수령금액은 내려가지 않는다.

반대로 집값이 올라도 역시 연금 수령금액에 변동이 없다. 단기간에 집값이 크게 뛰었다면 중간에 해지하면 된다. 그동안 받은 연금액과 대출이자, 보증료(집값의 약 1.5%)를 모두 갚으면 중도해지할 수 있다. 단, 중도해지한 경우 3년 동안은 같은 주택을 담보로 다시 가입할 수 없다.

주택연금에 가입하면 ‘집을 빼앗긴다’는 생각도 오해다. 부부가 모두 사망한 뒤에 주택을 처분한 금액이 지급한 연금 총액보다 크면 차액은 상속자의 몫이다. 반대로 연금 지급액이 더 많을 땐 담보인 주택만 넘기면 된다.

금융당국은 9억원 초과 주택도 주택연금에 가입할 수 있는 주택연금법 개정안을 논의 중이다. ‘시가’ 9억원을 ‘공시가’ 9억원 이하로 바꾸는 내용이다. 주택가격 기준을 공시가로 바꾸면 시가 13억원짜리 주택도 가입이 가능하다.

다만 고가주택 보유자는 주택연금 가입 전에 주택을 전세·반전세 등으로 임대할 경우 수익이 얼마나 되는지 따져봐야 한다. 사실상 주택연금 총액은 집값을 시가 9억원으로 산정하기 때문에 고가주택 가입자들의 주택연금이 이전보다 증액되지 않아서다.

예컨대 시가 14억원대 주택을 보유한 50대 주택연금 가입자가 반전세 보증금 5억원, 월세 160만원의 계약을 했다면 매달 최소 160만원 이상의 임대수익을 거둘 수 있다. 다달이 178만7000원의 주택연금을 받기 때문에 매달 총 338만7000원의 월수입이 생기는 셈이다.

금융위 관계자는 “9억원 이상 주택의 임대허용 때 추가 수익은 일정 수준으로 제한하는 방법을 검토 중”이라며 “4월 정무위 법안소위에 주택연금 제도 개편안이 처리될 수 있도록 노력할 것”이라고 말했다. 

☞ 본 기사는 <머니S> 제634호(2020년 3월3~9일)에 실린 기사입니다.