저층은 상가, 고층은 주택 형태로 우리가 흔히 볼 수 있는 겸용주택을 양도할 경우 건물을 주택으로 볼 것인지 상가로 볼 것인지 문제가 있을 수 있다. 현재 소득세법에선 전체면적 중 주택 면적이 주택 외 면적보다 크다면 전체를 주택으로 간주해 양도소득세를 부과하고 있다. 반면 주택 면적이 주택 외 면적보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 보고 주택 외 부분은 주택으로 보지 않고 양도소득세를 부과하고 있다.
양도가액 9억원 초과의 주택이더라도 주택으로서 1가구1주택을 양도하면 세법상 혜택은 두 가지다. 양도차익 중 양도가액 9억원 이하에 해당하는 부분은 비과세되고 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
겸용주택에선 전체면적 중 주택 면적이 크다면 건물 전체가 주택으로서 양도차익 중 양도가액 9억원 초과분만 과세되며 장기보유특별공제는 최대 80%가 적용된다. 하지만 주택면적이 주택 외 부분보다 작거나 같은 경우 주택 부분만 양도차익 중 양도가액 9억원 이하분은 비과세, 장기보유특별공제 최대 80% 공제를 받을 수 있으며 주택 외 부분은 전체 양도차익에 대한 과세와 최대 30%의 장기보유특별공제만 받을 수 있는 것이다.
2019년 세법개정에 따라 고가겸용주택을 바라보는 시선이 달라졌으며 개정사항에 대한 적용이 2022년 1월1일 이후 양도분부터 시작되므로 겸용주택을 보유한 1가구1주택자는 유불리를 잘 따져야 한다.
10년 전 상가와 주택으로 구성된 겸용주택을 취득(약 11억원)한 후 계속 거주했다면 1가구1주택 비과세 요건을 충족한다. 이 같은 건물을 50억원에 팔라는 제안을 받았다고 가정하고 올해 혹은 내년에 각각 매도할 때 세부담 차이를 살펴보자.
지방소득세를 포함한 양도소득세는 올해 약 2억5000만원이지만 내년엔 2.4배에 달하는 약 6억원을 부담하게 된다. 주택 부분의 면적이 주택 외 면적보다 큰 경우 현재는 전체를 주택으로 간주해 양도가액 9억원 초과분에 해당하는 양도차익에 대해 장기보유특별공제 80%를 적용했지만 개정 후에는 주택 부분에 대해서만 양도가 9억원 이하의 양도차익에 비과세를 적용하고 주택·상가 부분별 장기보유특별공제(주택 80%·상가 30%)를 적용하기 때문이다. 고가겸용주택을 보유하고 있다면 꼼꼼한 절세계획으로 똑똑한 투자를 해야 한다.
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