더 센 DSR에 내 대출 얼마나 줄어드나… "추가 규제도 검토"

# 연소득 5000만원인 직장인 A씨는 내년 7억원의 아파트를 구입할 계획을 갖고 있다. A씨가 현재 보유한 신용대출은 4000만원으로 금리가 연 4%다. A씨는 주택 구입을 위해 은행에서 주택담보대출을 받을 계획이다. 주담대(LTV 40%) 30년 만기에 연 3.5%의 금리를 적용하면 현재로선 2억3500만원까지 주담대를 받을 수 있다. 하지만 내년 1월부터 DSR 계산 시 신용대출 산정 만기가 7년에서 5년으로 단축됨에 따라 A씨가 받을 수 있는 주담대 한도는 1억9300만원으로 기존대비 한도가 4200만원 줄어든다.
내년 1월부터 대출 2억 넘으면 개인별 DSR 규제금융당국이 26일 발표한 가계부채 추가대책의 핵심은 차주의 상환능력 안에서 대출을 내주고 돈을 빌리면 빚을 나눠갚는 관행을 정착시키는 것이다. 여기에는 DSR 규제 강화와 분할상환 인센티브 등이 포함된다. 기존에는 차주의 소득이 적어도 아파트 등 담보물의 가치가 높으면 대출 한도가 잘 나왔지만 내년부터는 담보가치가 높아도 소득이 높지 않으면 대출 가능 한도가 줄어든다는 얘기다. 금융권에서 돈을 빌리기가 더 어려워졌다는 분석이다.
금융당국은 내년 1월부터 총 대출액이 2억원을 초과하는 차주를 대상으로 차주단위 DSR 규제를 적용한다. 앞서 당국은 지난 7월부터 규제지역의 6억원 초과 주택에 대해 주담대를 받거나 1억원 이상의 신용대출을 받을 경우 차주단위 DSR 규제를 적용했다. 은행권은 40%, 2금융권은 60%를 적용했다.

이같은 규제에도 가계대출 증가세가 꺾이지 않자 금융당국은 2단계를 오는 2022년 7월, 3단계를 오는 2023년 7월 시행될 계획이었지만 각각 내년 1월과 7월로 도입시기를 앞당겼다. 2단계의 경우 1단계 적용대상과 함께 총 대출액이 2억원을 초과하는 대출자들로 확대 적용된다. 3단계가 시행되면 총 대출액 1억원을 초과하는 차주들에 모두 적용된다.


DSR 규제는 대출자의 연간 원리금 상환액을 연 소득의 일정 비율 이내로 제한하는 제도를 말한다. DSR 규제가 강화되면 저소득자를 중심으로 대출을 받을 수 있는 한도가 크게 줄어든다. 고소득자보다 저소득자가 받는 타격이 더 클 것으로 예상된다.
일시상환보다 분할상환 유도이와 함께 금융당국은 대출자가 신용대출을 받을 때 일시상환보다 분할상환이 더 많은 대출 한도가 나오도록 하는 구조를 만들었다. 예를들어 만기 30년에 3.5%의 금리로 3억원의 주담대를 받은 B씨가 내년 1월 연 4%의 신용대출 5000만원을 받는다고 가정하면 일시상환일 경우 DSR 산정만기인 5년이 적용돼 DSR이 약 47%에 달해 신용대출을 받을 수 없다. 하지만 분할상환(10년) 신용대출로 신청하면 연간 원리금 상환액이 주담대 1617만원, 신용대출 700만원으로 총 2317만원이 되므로 DSR 38.61%에 해당돼 신용대출을 받을 수 있다.

금융당국은 내년 1월부터 제2금융권의 DSR도 60%에서 50%로 축소하고 DSR 산정 시 카드론을 포함하기로 했다. 직장인 C씨의 연소득은 4000만원, 카드론으로 800만원을 신청할 예정이다. 카드론 연리는 13%이며 만기 2년, 원금균등상환이 적용된다. C씨의 기존 보유 대출은 비규제지역 소재의 주택담보대출 1억8000만원으로 연리 2.5%로 30년만기, 원금균등상환 방식이 적용된다. 더불어 2500만원의 신용대출을 연리 3.0%, 만기일시상환으로 빌렸다.

차주단위 DSR이 적용되기 전 C씨가 800만원을 신청하면 800만원 이내 대출 취급이 가능했지만 내년 1월부터는 DSR 50% 이내로 총 636만원 내에서 돈을 빌릴 수 있게 된다. 카드론에 대한 차주단위 DSR 적용 시 산정만기는 실제 대출계약서상의 '약정만기'를 기준으로 결정될 예정이다.
DSR 강화에 서민 돈빌리기 더 어려워졌나고승범 금융위원장은 가계부채 추가대책과 관련해 "서민·취약계층분들이 대출을 이용하는데 큰 문제가 없을 것으로 본다"고 말했다.


고승범 위원장의 이같은 발언은 차주단위 DSR 규제 강화로 서민과 취약계층이 대출을 받기가 더 어려워졌다는 우려를 반박한 것으로 풀이된다. 금융위에 따르면 차주단위 DSR 2단계가 적용되는 대상인 총 대출액 2억원 초과대출자는 전체 차주 중 13.2%에 그친다. 3단계에 적용되는 총 대출액 1억원 초과 차주는 전체 차주의 29.8%로 예상된다. 전체 차주 중 차주단위 DSR 규제를 적용받는 차주 비중이 30%를 넘지 않는만큼 서민과 취약계층이 대출 직격탄을 맞을 가능성이 적다는 게 금융위의 판단이다.

고 위원장은 "DSR 3단계 규제를 시행해도 30% 조금 안 되는 수준"이라며 "따라서 내년 1월 DSR 2단계 규제가 시행되더라도 대부분 서민·취약계층분들은 문제가 없을 것"이라고 내다봤다.

특히 고 위원장은 전세대출에 DSR 규제를 포함하지 않는 방안을 내년에도 지속한다는 계획이다. 그는 추가 적용할 수 있는 플랜비(B)를 마련한 것과 관련해 "플랜B에 있는 내용들을 내년에 한꺼번에 적용하겠다는 것은 아니고 추가로 검토할 수 있는 과제들을 예시로 열거한 것"이라며 "현재로선 전세대출에 DSR을 적용하는 것은 고려하지 않고 있다"고 말했다.

금융위는 이날 발표한 가계부채 추가대책에도 가계부채 증가세가 과도하게 지속될 경우 쓸 수 있는 추가 관리방안을 열거했다. 우선 전세대출을 받은 차주가 다른 대출을 받으면 전세대출 원금을 DSR 산정에 포함하는 방안이 거론됐다. 전세대출 보증 한도를 산정할 때 소득 등 상환능력 기준을 도입하거나 전세대출 보증 비율을 인하하는 방안도 고려할 수 있다는 게 금융위의 설명이다.

고 위원장은 대출 한도를 분기별로 제한하면 선착순으로 대출을 받아야 하는 문제가 생길 수 있다는 점과 관련해 "금융사에 분기별로 안분을 줘서 대출중단이 없도록 하겠다는 것"이라며 "(선착순 같은) 문제도 자연스레 해소가 될 수 있을 것으로 기대하고 앞으로 이러한 방향으로 금융사들과 협의를 할 예정"이라고 부연했다.

금융권 관계자는 "DSR 규제를 강화한 것은 결국 고소득층보다 소득이 적은 서민들이 받을 수 있는 대출 한도를 크게 줄이는 것을 의미한다"며 "DSR 비율 역시 2금융권이 은행권보다 10%포인트 높긴 하지만 이전보다 10%포인트 줄어든만큼 서민들이 사금융으로 내몰릴 가능성도 적지 않아 보인다"고 말했다.