다주택자 양도세 중과 열흘 앞으로…장특공 논쟁에 강남·용산 매물 증가

정부가 다주택자의 양도소득세 중과 시행을 예고한 시점이 열흘 앞으로 다가왔다. 오는 5월9일까지 토지거래허가 신청을 완료하면 양도세 중과를 유예하지만 이후에는 양도차익 대부분을 세금으로 내야 한다. 정치권에선 장기보유특별공제(장특공제) 축소 방안이 거론되면서 세금을 우려한 1주택자 장기 보유자의 매도 움직임이 살아나고 있다.
30일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울의 매물은 전날 기준 7만3337건으로 이달 17일에 비해 3.1% 감소했다. 중랑구(-7.2%), 노원구(-7.1%) 등 25개 자치구 중 23곳에서 매물이 줄었다.

반면 주택자 양도소득세 중과 예고로 매물이 지난달 말 1만1200건대까지 쌓였던 강남구는 이달 들어 1만 건 안팎을 오르내리다 반등했다. 강남권과 함께 고가 아파트가 밀집한 용산구도 같은 기간 1854건에서 1882건으로 28건(1.5%) 확대됐다.


최근 더불어민주당과 진보당, 무소속 의원들이 장특공의 적용 기준을 '보유'에서 '거주'로 전환하는 소득세법 개정안을 발의하면서 고가 주택이 밀집한 지역의 매물이 급증한 것으로 풀이된다.

현행 제도는 1가구 1주택자에 대해 보유기간과 거주기간을 기준으로 각각 최대 40%의 공제율을 적용해 합산 최대 80%까지 공제를 허용한다. 개정안은 이 중 보유기간에 따른 공제율을 전면 삭제하고 거주기간에 따른 공제만 남기는 것이 골자다. 최소 2년 이상 거주 시 공제가 시작되며 장기 거주 시 최대 80%까지 공제가 가능하다. 다만 보유기간 3년 이상 요건은 유지된다.

12억원 초과 주택의 상당수가 집중된 서울은 장특공제가 거주 요건 중심으로 개편되거나 혜택이 축소될 경우 양도 차익이 큰 장기 보유자의 세금 부담이 늘어날 우려한 매도인이 늘어나는 추세다. 대법원 등기정보광장에 따르면 지난달 전국에서 10년 넘게 보유한 집합건물(아파트·오피스텔·연립주택 등)을 매도한 사람은 1만9635명으로 전체 매도인(5만9933명)의 32.8%를 차지했다.
'장특공' 손질에 장기보유자 매도 최대고가 주택이 밀집한 서울 지역의 장기 보유 매도 비중도 두드러졌다. 지난달 서울의 전체 매도인 1만194명 중 10년 이상 장기 보유자는 3865명으로 37.9%에 달했다. 자치구별로 보면 서초구의 장기 보유 매도 비중이 47.5%로 가장 높았다. 강남구(44.6%)와 송파구(42.2%)도 서울 평균을 웃돌았다. 반면 중랑구(26.7%), 은평구(28.3%), 금천구(29.8%) 등 상대적으로 집값이 낮은 외곽 지역은 20%대에 그쳤다.

15년 이상 집을 보유한 매도인의 매도세도 가팔랐다. 지난달 강남구 매도인 중 15년 이상 보유자 비중은 28.6%에 달했다. 송파구(25.8%)와 서초구(23.9%) 역시 서울 평균(20.8%)을 웃돌았다. 반면 3년 이하 단기 매도 비중은 송파구 3.8%, 강남구 5.8%에 그쳐 도봉구(12.1%), 은평구(12.1%) 등과 차이를 보였다.


양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "부동산 시장이 다주택자 양도세 중과 유예 종료 등 정책 변화에 민감하게 반응하고 있다"며 "장특공제 개편에 공시가격 상승에 따른 세금 부담이 커진 이들이 주택을 처분하려는 움직임이 나타나고 있다"고 말했다.

전문가들은 정부의 다주택자 양도세 중과, 장특공 개편에 매물 출회를 예상하는 한편 '똘똘한 한 채'를 처분하기보다 유지하는 쪽으로 선회할 경우 매물 잠김 현상이 나타날 것으로 보고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "1주택자가 다른 집으로 이사할 때 취득세와 이사 비용이 부과되는데 여기에 장특공을 폐지하면 세금 부담이 커져 시장 거래를 위축시킬 수 있다"며 "비거주 1주택자들이 실거주 전환, 증여 등 다양한 선택을 두고 고민할 것"이라고 말했다.