20억원 비거주 1주택 종부세 5배 오른다…실거주하면 절반 이하 뚝

시가 약 20억원(공시가격 15억원 기준) 비거주 1주택자의 종합부동산세 부담이 현행 대비 최대 5배 늘어난다. 반면 같은 집이라도 소유자가 직접 거주한다면 종부세 부담액이 절반 이하로 대폭 줄어든다.
3일 재정경제부에 따르면 이날 정부는 이 같은 내용을 담은 '2026년 세제개편안'을 세제발전심의위원회를 거쳐 발표했다.

개편안의 뼈대는 종부세 세율 체계를 주택 수 기준에서 가액 기준으로 일원화하고 '거주 중심'으로 세 부담을 차등화하는 것이다. 구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 세제개편안 브리핑에서 "집은 사는 것(Buying)이 아니라 사는 곳(Living)이라는 원칙하에 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 부동산 세제를 합리적으로 개편했다"며 "거주하지 않는 주택과 다주택에 대해서는 기본공제금액을 축소하는 등 과도한 혜택을 정상화해 과세형평을 제고하겠다"고 밝혔다.


현재는 주택 수에 따라 세율이 달라진다. 이렇다 보니 '10억원짜리 3채'의 세 부담이 '30억원짜리 1채'보다 커지는 문제가 있었다. 세 부담이 비교적 낮은 '초고가 주택'으로 수요가 쏠리는 '똘똘한 한 채' 현상이 자연스레 생겨나기도 했다.

이에 정부는 세율을 주택가액 기준으로 일원화하고 앞으로 2년간 단계적으로 세율을 올리기로 했다. 최종적으로 과세표준 '6억~12억원'의 세율을 1.0%에서 2028년 1.3%로 오른다. '12억~25억원' 구간은 2.0%, '25억~50억원' 구간은 3.0%까지 높아진다. 94억원 초과 최고구간은 현행 2.7%에서 2028년 이후 5.0%로 뛴다. 고가주택일수록 세율이 높아지는 누진 구조다.

대신 1세대 1주택자 기본공제금액은 공시가격 12억 원에서 14억원으로 인상했다. 이에 따라 공시가격 14억원 주택까지 종부세 과세 대상에서 빠진다. 다만 집주인이 실제 거주할 때만 14억원의 기본공제가 해당된다. 비거주 1주택은 기본공제를 9억원으로 낮춰 차등화했다.
이에 따라 같은 가격의 1주택자라도 거주 여부에 따라 세 부담은 확연히 달라진다. 정부가 제시한 사례를 보면 공시가격 15억원(시가 약 20억원) 아파트 소유자(60세·10년 거주)자의 종부세 부과액은 올해 기준 27만6000원에서 2028년 10만8000원으로 줄어든다. 반면 같은 주택을 10년간 보유하면서 실제 거주하지 않았을 때는 2년 뒤 종부세 납부액이 152만1000원으로 현행 대비 약 5배 늘어난다. 시가 30억원 구간에서는 거주 시 91만원에서 76만원으로 줄고 비거주 시에는 424만7000원으로 뛴다.


보유세(재산세+종부세)도 따라서 오른다. 같은 조건에서 비거주 1주택자의 2년 뒤 부과액을 계산하면 ▲(시가 기준) 약 25억원, 620만7000원 ▲약 30억원, 907만1000원 ▲약 35억원, 1422만9000원 ▲약 40억원, 1819만8000원 ▲약 50억원, 2871만2000원 ▲약 60억원, 3622만2000원 등이다. 시가 약 70억원대에서는 납부할 금액이 5799만5000원에 이른다. 한 달에 483만원꼴이다.

양도소득세제 또한 '보유'가 아닌 '거주'를 기준으로 바뀐다. 정부는 기존의 '장기보유특별공제'는 없애고 '장기거주 소득공제'로 대체한다. 과거에는 오래 갖고 있기만 해도 주어지던 혜택을 없애고 실제 살아야만 혜택을 받도록 한 것이다. 현행 보유공제(연 4%)와 거주공제(연 4%)를 합친 구조는 거주공제 단일 방식(연 8%, 최대 80%)으로 전환한다.

다주택자에 대한 과세도 강화한다. 3주택 이상은 기본공제 4억원에 거주주택의 비중만큼만 추가 공제하는 방식으로 바뀐다. 보유한 주택을 팔았을 때 매도차익에서 공제받을 수 있는 금액이 크게 줄어드는 셈이다. 다만 정부는 이들이 기존 주택을 팔 기회를 갖도록 조정대상지역에서 다주택자에 대한 주택 양도세 중과 조치를 2027~2028년 2년간 한시적으로 완화하기로 했다. 이 기간 2주택은 5~10%포인트(p), 3주택 이상은 10~15%p 중과세율이 낮아진다.
부동산 외 분야에서는 태양광·풍력·이차전지·반도체 등 6대 분야에 국내생산세액공제를 신설하고 지방에는 수도권 대비 최대 1.5배의 세제 혜택을 준다. 근로장려세제(EITC)는 소득 요건을 단독가구 기준 2200만원에서 2600만원으로 올려 수혜 가구를 73만 가구 늘리고 월세세액공제 한도도 1000만원에서 1200만원으로 확대한다. 가업상속공제는 대상 업종과 공제 한도를 재설계해 베이커리·주차장 등 편법 활용 사례를 차단하기로 했다.

정부는 이번 개편으로 5년간 3조4000억원의 세수 순증 효과가 발생할 것으로 추산했다. 세 부담을 보면 중산·서민층은 1조2000억원 줄고 고소득층은 1200억원 늘어난다. 정부는 이날 발표한 세제개편안을 입법예고와 국무회의를 거쳐 국회에 제출할 예정이다.