[법률S토리] 아파트 임대주택 자진말소하면 세제혜택은 어떻게?

A씨는 서울지역의 아파트를 임대주택으로 등록해 임대사업을 해오다 최근 들어 임대사업을 정리하고 주택을 처분해야 하는지 고민하고 있다. 주택보유세 부담이 해마다 높아지고 있기 때문이다. 최근 종부세가 개정되면서 조정대상지역 내 2주택자에 대한 종부세율 또한 큰 폭으로 상승할 예정이다.

그럼에도 최소 임대기간을 채우지 못하면 과태료를 부과받거나 그동안 받았던 세제혜택을 추징당할 수 있어서 달리 선택 방법이 없었다. 그러나 정부가 민간임대주택에 관한 특별법을 개정해 아파트에 대한 임대주택 유형을 완전히 폐지하면서 상황이 달라졌다. 최소임대기간을 채우지 않고도 자진말소할 기회를 열어줬기 때문이다. 다만 A씨는 임대주택과 관련된 복잡한 세금 규정이 어떻게 적용되는지 궁금해하고 있다.


정부에서는 A씨처럼 폐지되는 유형의 임대주택사업자가 최소임대기간 도중에 자진말소를 하는 경우 세제혜택에 대한 혼란을 방지하고자 보완조치를 발표한 바 있다.

소득세 및 종합부동산세 등은 자진말소일까지 혜택이 유지된다. 소득세 혜택으로는 임대소득 분리 과세 시 필요경비율을 높게 적용받는 혜택과 소형주택에 관한 세액감면 혜택이 있다. 또 종합부동산세의 경우 2018년 9월13일 이전에 장기임대주택으로 등록한 경우에는 합산배제 혜택을 주고 있었는데 이 혜택 또한 자신말소일까지는 유지된다.


양도세 관련 혜택은 최소 임대기간의 1/2 이상을 임대한 경우에만 받을 수 있도록 하는 제한이 있다. 임대주택 외 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 특례를 적용받는 것이 대표적인 예이다.

이 외에도 임대주택을 처분하는 경우 다주택자 양도세 중과세를 적용받지 않는 규정이 있다. 이 규정도 마찬가지로 최소 임대기간의 반 이상을 이미 임대한 경우라면 그대로 중과세 배제를 적용받을 수 있다. 다만 계속해서 중과세가 배제되는 것은 아니고 자진말소일로부터 1년 이내에 양도하는 경우에만 중과세를 피할 수 있다.


A씨의 경우 서울지역에 소재한 임대주택이므로 이 주택을 양도하는 경우 기본적으로 다주택자 중과세 대상이 된다. ▲2주택자 10% ▲3주택 이상자 20%가 기본세율에 가산되기 때문에 양도세 부담이 큰 편이다. 이 중과세를 피하려면 최소 임대기간의 1/2 이상까지는 임대를 유지해야 한다. 이 기간을 충족한 뒤에 자진말소를 신청하고 이 말소일로부터 1년 이내에 임대주택을 처분하면 양도세 중과세를 피할 수 있다.