전월세전환율 재조정, 실효성 있을까?…정부·시장 '동상이몽'

(서울=뉴스1) 전형민 기자 = '임대차3법'과 '8·4 부동산 대책' 등으로 연일 바람 잘 날 없는 부동산 시장이 '전월세 전환율'로 또다시 술렁이고 있다. 당정청이 한목소리로 전환율 재조정을 주장하면서다.
6일 국회 등에 따르면 정부와 여당은 전월세 전환율 하향에 어느 정도 공감대를 형성했고, 시장에 제대로 작동하도록 강제하는 방안까지 고려 중인 것으로 알려졌다.

앞서 5일 더불어민주당 '부동산 태스크포스(TF)'는 정부, 청와대와 비공개 긴급회의를 열고 전월세 전환율을 현재의 시장금리 및 기준금리에 맞춰 조정하기로 합의하기도 했다. TF단장인 윤후덕 의원은 회의 후 기자들과 만나 "합리적인 전환율 퍼센티지(%)를 정부가 마련할 것"이라고 말했다.


같은 날 연합뉴스tv에 출연한 김현미 국토교통부 장관도 "기준금리가 2.5%일 때 전월세 전환율을 4%로 지정했는데 2배 정도 차이가 났다. 이를 고려해 전환율을 낮추겠다"며 의지를 보였다.

일각에서는 김 장관의 '2배' 발언을 근거로 정부가 전환율을 현행 기준금리인 0.5%의 2~3배 수준인 1%대로 책정하는 것 아니냐는 분석도 나온다. 민주당은 주택도시보증공사(HUG)의 서민전월세대출 최저금리(연 2.28%)를 고려해 2.2% 안팎을 고려하고 있다.

전월세 전환율은 전세를 월세로 돌릴 때 적정 비율을 정부가 정한 것이다. 현행 주택임대차보호법 시행령에는 이를 '기준금리+3.5%'로 정하고 있다.


시행령이기 때문에 국회의 입법 등 절차가 필요하지는 않다. 그러나 시장에 미치는 영향이 크기 때문에 지난 2002년 제도 도입 이후 2012년과 2016년 두 차례 수정할 때마다 주목을 받았다.


전문가들은 임대차3법의 영향으로 시장에서 전세 매물잠김 우려가 커지자, 정부와 여권이 이에 대한 보완재 성격으로 전월세 전환율 조정에 나서는 것으로 풀이했다.
전환율을 낮춘다면 전세 임대인의 월세 전환 메리트가 줄어들어 우려되는 월세 전환 속도가 줄어들 수는 있다는 설명이다. 다만 오히려 임대공급자의 절대 수 자체가 줄어들 수 있다고도 지적했다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "시장 금리가 상당기간 저금리에서 유지될 것으로 예상되니 기존 상황에서는 정해져 있는 전환율 자체가 조금 높다고 판단될 수는 있다"고 말했다.

이어 "집주인 입장에서는 월세 이득이 줄어드니 전세에서 월세로의 전환을 줄일 수 있을 것으로 기대된다"면서도 "하지만 공급자인 다주택자 입장에서 이득인 제도변화가 없기 때문에, 공급 자체가 줄어들 수도 있다는 점이 변수"라고 짚었다.

정책 추진 순서가 뒤바뀌어 시장에 혼란만 초래될 것이라는 지적도 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "지금은 실거래가 신고가 이뤄지지 않아 임대료 시세를 정확히 파악하기도 힘들다"고 말했다.

실거래 신고 데이터를 기반으로 적정 임대료 등을 파악하고 이를 근거로 전환율 조정 등에 나서야 한다는 주장이다.

익명을 요구한 전문가는 "집은 그 상태와 층수, 내부 리모델링 등 상태에 따라 전월세가 다 다르고, 이 때문에 전월세 시장에서 통일된 시세가 없다"며 정부와 여당의 전환율 지정 및 강제 움직임을 비판하기도 했다.

그는 "획일적으로 전환율을 적용하면 앞으로는 집주인은 하자보수나 리모델링에 소홀해 주택의 질이 낮아질 수 있다"고 우려했다.

한편 주택임대차보호법과 관련한 부처 간 업무분장부터 선행돼야 한다는 지적도 나온다.

전월세 전환율은 주택임대차보호법의 시행령에 들어있는데, 이 법은 최근까지 법무부 소관이었기 때문이다. 해당 법은 지난 4일 국회 본회의에서 일부개정법률안이 처리되며 법무부와 국토부의 공동 소관으로 변경됐다.

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