"임대차 재계약 매물 매수 불허" 설익은 부동산대책에 거래 현장 혼란

#서울에 아파트를 보유한 다주택자 A씨는 지난해 임대차 계약을 갱신했다. 2027년으로 계약을 연장한 A씨는 오는 5월9일 다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞두고 실거주 목적의 무주택자와 매매약정을 완료했다. 하지만 구청은 임대차 최초 계약의 만료일이 2025년이라는 이유로 토지거래허가를 반려했다.
A씨는 "토지거래허가를 받지 못해 매매계약 체결이 어려워졌고 세입자에게 이사비용 등을 제시하며 퇴거를 요청했지만 집을 구하기가 어렵다는 답변을 들었다"며 "정부가 매물 출회를 유도하기 위해 양도세 규제를 시행하고 매수인의 실거주 유예 방안을 내놨지만 혼란을 야기하고 있다"고 불만을 토로했다.

정부가 오는 5월9일 다주택자의 양도세 중과 시행을 앞두고 마련한 매수인 실거주 유예 방안에서 '최초 계약 종료일'을 놓고 거래 일선의 혼선이 빚어지고 있다. 무주택자가 다주택자 매물을 매수할 수 있도록 갭투자를 한시 허용했으나, 이 같은 방안을 담아 지난달 27일 시행된 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'(부동산거래신고법) 시행령에 따라 토지거래가 줄줄이 반려되고 있다.

무주택자의 갭투자 토지허가가 반려된 이유는 부동산거래신고법 시행령의 유권 해석 차이다. 시행령 3호에 명시된 '제2호에 따른 임대 또는 전세권 설정을 위해 체결된 계약의 최초 종료일이 다음 각 목의 구분에 따른 기간 이내일 것'에서 최초 계약 종료일의 해석 여부가 쟁점이다.


해당 부칙은 개정안 발표일인 '2026년 2월12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있을 것'이라고 명시됐다. 예컨대 올해 2월12일 이전 신규 임대차 계약을 체결한 경우에 2028년 2월12일까지 실거주 의무가 유예되는 것이다.
'최초 계약 종료일' 문구 해석 엇갈려 반려 사례 발생일부 지자체는 최초 계약 종료일을 '재계약 또는 갱신권 사용 전 종전 계약의 종료일'로 해석했다. 재계약, 갱신권 사용 매물이 아닌 최초 계약의 경우에만 갭투자를 허용한 셈이다. 가령 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 2년 이상 거주하고 있고 계약기간이 남은 집을 매수하려 해도 지자체가 이 같은 해석에 따라 입주 유예를 인정하지 않으면 거래 자체가 성립될 수 없는 구조다.

반면 현장에서는 현재 기준 유효한 계약의 종료일을 최초 계약 기한으로 판단해 거래가 이뤄지는 실정이다. 한 공인중개사사무소 관계자는 "통상 전세계약은 갱신이든 신규 계약이든 기간이 2028년 2월12일 전에 종료되면 같은 계약이라고 본다"며 "5월9일 전에 세를 끼고 아파트를 매도하려고 했던 집주인들이 혼란을 겪고 있다"고 지적했다.

현재 무주택자가 한시적 갭투자 매매가 아닌 일반 매매 시 토지거래허가를 받으려면 세입자가 최대 6개월 내 퇴거하는 확약서를 내고 매수인이 해당 기간 내에 입주해야 한다. 임대차 계약기간이 종료되지 않은 세입자가 거절할 경우 이마저도 어려운 실정이다.


국토교통부가 토지거래허가구역 내 '실거주 의무 한시 완화' 조치를 둘러싼 혼선을 없애기 위해 기준을 제시했으나 거래현장의 혼란은 지속될 전망이다. 다주택자 매물이 올해 2월12일 당시 유효 계약이면 재계약 여부와 상관없이 종료일까지 실거주 의무를 유예하지만 현재 존재하는 임대차 계약을 향후 갱신 기간까지 포함해야 한다는 의견이 제기된다.

국토부 관계자는 "계약체결 전 계약갱신청구권 행사, 묵시적 계약갱신 및 변동계약 등의 체결 여부와는 무관하다"며 "자치구에 공문을 보내 관련 해석을 재차 안내하고 동일 기준을 적용하도록 조치할 것"이라고 말했다.