AI가 여는 부동산 4.0시대…"데이터 개방·제도 혁신 시급"

부동산 산업이 인공지능(AI)과 디지털 기술을 기반으로 한 '4.0 시대' 전환점에 섰다. 전문가들은 정보 비대칭 해소와 시장 투명성 제고를 위해 공공 데이터 개방과 제도 설계가 시급하다고 입을 모았다.
이삼수 LH토지주택연구원 실장은 17일 서울 여의도 국회도서관에서 열린 'AI가 만드는 부동산 4.0 시대' 세미나에 발표자로 나서 고령화에 따른 인구구조 변화, 기후위기 대응 의무, 디지털 전환 가속, 시장 투명성 위기 등을 부동산 4.0 도입 배경으로 꼽았다.

부동산 4.0은 4차 산업혁명 기술이 개발·거래·관리·서비스 전 주기에 융합돼 데이터 기반 지능형 의사결정과 자동화된 맞춤형 주거 서비스를 구현하는 새로운 산업 패러다임을 뜻한다.


발표에서는 싱가포르·영국·일본·에스토니아·미국 등 선진국의 부동산업 AI 전환 사례가 소개됐다. 한국이 당면한 과제로는 ▲공공 데이터 전면 개방 ▲규제 샌드박스와 투자펀드를 통한 프롭테크 생태계 육성 ▲AI 공정성·투명성 규제 ▲디지털 취약계층 포용 등이 지목됐다.

이 실장은 "부동산 4.0 생태계는 단순 기술 도입만으로 한계가 있다"며 "데이터 인프라, 기술 혁신, 산업 시장, 사회 거버넌스가 균형 있게 구축돼야 한다"고 말했다. 이어 "공공의 역할도 단순 규제를 넘어 생태계를 설계하고 시장을 개방하며 취약계층을 보호하는 방향으로 전환돼야 한다"며 "데이터 특별법 제정, AI 이상거래 탐지 및 공정성 감사시스템 구축, K프롭테크 투자펀드 조성 등이 필요하다"고 제언했다.
프롭테크·토큰증권 시장 급성장노승철 한신대 교수는 "부동산 산업의 디지털 혁신을 위해 프롭테크 산업의 역할이 중요하다"며 "부동산 자산의 낮은 유동성과 지역 정보 의존도, 데이터 폐쇄성, 시스템 통합의 어려움 등을 해소해야 한다"고 분석했다.

노 교수는 국내 부동산 산업이 AI 도입 가속 단계에 진입했다고 진단했다. 한국프롭테크포럼 분석에 따르면 상업용부동산 기업의 AI 파일럿 프로젝트 비중은 2023년 5% 이하에서 지난해 92%로 급증했다. 부동산 밸류체인 전반으로 AI 활용이 확산하면서 리스크 관리체계가 고도화되고 의사결정 방식도 데이터 중심으로 전환되고 있다는 설명이다.


그는 "프롭테크는 정보 비대칭 해소, 합리적 의사결정 지원, 공간의 새로운 가치 창출, 효율성 제고의 가치를 지닌다"며 "산업 육성을 위해 부동산 시장 변화를 파악할 수 있는 행정자료를 공공데이터로 개방하고 열람만 가능했던 자료도 AI가 활용할 수 있도록 표준화해 스타트업의 진입장벽을 낮춰야 한다"고 제언했다.
장호규 충남대 경영학부 교수는 부동산 STO의 핵심이 기술보다 제도에 있다고 강조했다. 장 교수는 "부동산 STO의 성패는 토큰 자체가 아니라 법·권리 체계, 시장 인프라, AI 거버넌스라는 세 축을 동시에 설계할 수 있느냐에 달려 있다"고 말했다.
삼일PwC경영연구원에 따르면 국내 토큰증권 시가총액은 2024년 34조원에서 2030년 367조원으로 10배 이상 성장할 전망이다. 장 교수는 "이 같은 전망이 현실화하려면 투자자 보호 장치와 객관적 가치평가 체계를 먼저 갖춰야 한다"고 말했다.

그러면서 "토큰화가 확산하면 소유권은 더 세분화되고 거래 가능성은 높아질 것"이라며 "시장에서 보다 빈번한 가치평가와 리스크 측정, 공시, 투자 적합성 판단이 요구될 것"이라고 내다봤다.